REITs vs FIIs: Qual o melhor investimento pra você?

Investir pode parecer um bicho de sete cabeças, né? Especialmente quando surgem siglas esquisitas como REITs e FIIs. Você até tenta entender, mas parece que está lendo uma bula de remédio em outro idioma.

Mas calma. Hoje a gente vai descomplicar esse negócio de uma vez por todas.

Imagina que estamos tomando um café e você me pergunta:
“Cara, qual a diferença entre REITs e FIIs? E qual é melhor pra mim?”

A resposta vem agora. Do jeito que você entende. Sem enrolação.

O que são os tais REITs e FIIs?

Vamos começar pelo começo

FIIs são os Fundos Imobiliários que a gente tem aqui no Brasil. Você compra uma cota e, pronto, vira dono de um pedacinho de imóveis que geram renda — tipo shoppings, galpões, hospitais, prédios comerciais…

Já os REITs são a mesma coisa… só que lá fora. O nome vem do inglês: Real Estate Investment Trusts. Eles também investem em imóveis, mas seguem as regras dos EUA (ou de outros países, dependendo do REIT).

Ou seja: na prática, tanto um quanto o outro te colocam como sócio de imóveis — só muda o “CEP”.

Tá, mas qual rende mais?

Boa pergunta. E a resposta clássica de todo investidor experiente é: depende.

Mas calma, não vou te deixar no vácuo. Vamos entender juntos.

FIIs

A maioria dos FIIs brasileiros foca em pagar renda mensal pros cotistas. É aquela graninha pingando todo mês na sua conta. Legal, né?

Além disso, muitos FIIs são isentos de IR (Imposto de Renda) nos dividendos — o que é uma baita vantagem.
Mas tem um porém: eles estão atrelados à economia do Brasil. Se o mercado aqui balança, os FIIs sentem o impacto direto.

REITs

Os REITs também pagam dividendos, geralmente trimestrais, e historicamente costumam ter crescimento mais constante ao longo dos anos.

Só que… tem imposto. E é em dólar.
Você vai pagar IR nos EUA e, dependendo do caso, também aqui. Então tem que fazer conta direitinho.

Ah, e claro: como são em dólar, você está exposto à variação cambial. Se o dólar sobe, ótimo. Se cai… já viu.

Exemplos práticos (porque teoria demais cansa)

Imagina que você investiu:

• R$ 10.000 em FIIs focados em galpões logísticos no Brasil
• US$ 2.000 em um REIT como o Realty Income, que tem imóveis alugados para grandes redes nos EUA

No primeiro caso, você pode receber ali uns R$ 60 a R$ 70 por mês, isento de IR.
No segundo, talvez receba uns US$ 10 a US$ 15 a cada três meses, mas pode ver o valor da cota subindo devagar e sempre, além de ganhar com o câmbio (ou perder, claro).

Dá pra ver que são estilos diferentes.

Liquidez e facilidade pra comprar

FIIs: Brasilzão raiz

Você compra e vende FIIs facilmente pela B3, usando sua corretora brasileira.
É tipo comprar uma ação. Dinheiro cai em dois dias úteis. Prático.

REITs: dólar na jogada

Já os REITs exigem uma corretora internacional. Pode ser uma gringa tipo a Interactive Brokers, ou uma brasileira com ponte lá fora (como Avenue, Passfolio etc).

É um passinho a mais, mas nada que vá te enlouquecer. Só precisa estar disposto a abrir conta e mandar dinheiro pra fora.

Diversificação: quem leva vantagem?

Agora pensa comigo…

Se você só investe no Brasil, está apostando todas as fichas num único mercado. É como jogar só um número na roleta.

Os REITs te ajudam a sair dessa bolha. Te colocam em imóveis nos EUA, Europa, Ásia… dependendo do fundo.

Isso traz diversificação geográfica, o que é ótimo pra equilibrar riscos.

Por outro lado, os FIIs também vêm se diversificando mais: já temos fundos com imóveis em várias regiões do Brasil e com diferentes tipos de ativos (logística, saúde, educacional, lajes corporativas…).

Tributação: aqui pesa um pouco

Essa parte é meio chata, mas precisa entrar na conversa.

FIIs

Como eu disse lá em cima, a renda mensal (dividendos) que você recebe dos FIIs é isenta de IR, desde que você siga algumas regrinhas básicas (como não ter mais de 10% de um mesmo fundo).

Só paga imposto se vender com lucro. Aí é 20% de IR sobre o ganho, igual ação.

REITs

Aqui o caldo engrossa.

Você paga:

• 30% de IR retido na fonte nos EUA sobre os dividendos
• E mais 15% de IR no Brasil sobre ganhos de capital, quando vende com lucro

É chato? É. Mas também não é o fim do mundo. Tem muita gente que encara isso numa boa, porque o potencial de longo prazo dos REITs compensa.

E a proteção cambial?

Essa é uma cerejinha que muita gente esquece.

O Brasil é cheio de altos e baixos. E o real, bem… digamos que ele gosta de sofrer.

Investir em REITs em dólar te protege contra isso. Mesmo que a economia aqui desande, seu dinheiro continua lá fora, rendendo em outra moeda.

É como guardar parte da sua grana num cofre em outro país.
Se o dólar dispara, você até comemora (pelo menos no investimento, né?).

Facilidade de entendimento

Aqui os FIIs levam vantagem.

Afinal, são fundos daqui, com relatórios em português, dados mais acessíveis, e um mercado cada vez mais consolidado no Brasil.

Os REITs, por serem internacionais, exigem que você tenha um pouquinho mais de dedicação pra entender balanços em inglês, fusos diferentes, e até regras específicas dos EUA.

Mas nada impossível, tá? Um Google Tradutor e um café forte já resolvem bastante coisa.

Pra quem cada um é indicado?

FIIs

São ótimos pra quem:

• Está começando a investir
• Quer renda mensal e previsível
• Prefere ficar no Brasil
• Gosta de simplicidade e menos burocracia

REITs

Já os REITs são mais indicados pra quem:

• Já tem alguma experiência no mercado
• Busca diversificação internacional
• Tem visão de longo prazo
• Aceita lidar com variação cambial e impostos

E se eu quiser os dois?

Aí sim, meu parceiro.

Não tem regra dizendo que você precisa escolher um ou outro.
Na real, muita gente investe nos dois — e isso faz todo sentido.

Você pode montar um portfólio equilibrado:

• FIIs pra renda mensal isenta de IR
• REITs pra crescimento em dólar e proteção cambial

É tipo ter arroz com feijão… e uma picanha por cima. Fica completo.

Um conselho de amigo

Se eu pudesse te dar uma dica só, seria essa:

Comece simples. Mas comece.

Muita gente fica parada tentando descobrir o “melhor” investimento e acaba não investindo em nada. Vai testando, sentindo na pele. Com R$ 100 você já consegue comprar cotas de FIIs.

Depois, se curtir a brincadeira, começa a olhar pros REITs. Vai devagar. Não precisa ir com os dois pés no peito.

E claro, sempre estuda um pouco antes. Nem que seja vendo vídeos no YouTube ou lendo textos como esse aqui.

O Que Vai Ser: REITs ou FIIs?

Não tem um campeão absoluto aqui.

Ambos têm suas vantagens. Ambos têm seus riscos.
E os dois podem ser ótimos, dependendo do seu perfil.

Quer algo mais prático, simples e com isenção de imposto? Vai de FII.
Prefere pensar no longo prazo, ter parte do patrimônio em dólar e diversificar pra fora? Vai de REIT.

Ou melhor ainda: vai nos dois.

O importante é dar o primeiro passo. Aprender com o tempo.
E montar um portfólio que faça sentido pra você — não pros outros.

No final das contas, investir bem não é escolher o ativo perfeito.

É escolher aquilo que você entende, que te dá paz, e que faz seu dinheiro trabalhar por você.

E aí, qual dos dois você vai testar primeiro? Ou já tem algum na carteira? Me conta aí.